מארגן עסקאות התחדשות עירונית

בשנת 2017 חוקק חוק המסדיר את אופן הפעלת מארגן עסקאות להתחדשות עירונית – חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 (להלן: "החוק").

החוק מסדיר ומאזן בין זכויות וחובות המארגן כלפי בעלי הדירות, וההפך, החוק מסדיר ומאזן את הזכויות והחובות בעלי הדירות בבית המשותף כלפי המארגן.

המחוקק מודע ל"מחיר" שמשלם המארגן עד לגיבוש בעלי הדירות לעסקת התחדשות עירונית תמ"א 38 במסלול תוספת על הקיים או הריסה ובנייה מחדש או במסלול פינוי ובינוי – משאבי זמן עבודה, תכנון, פגישות, "פסיכולוגיה", כנסים, בדיקות בעירייה, יועצים, בדיקות קרקע, פרה רולינג לבדיקת התכנות, ובעיקר אי ודאות להצלחת המיזם לארגון בעלי הדירות.

המחוקק מודע גם ל"מחיר" שמשלמים בעלי הדירות עד לגיבוש וארגון כל בעלי הדירות לעסקת התחדשות עירונית תמ"א 38 במסלול תוספת על הקיים או הריסה ובנייה מחדש או במסלול פינוי ובינוי – בעיקר משאבי זמן. בעלי הדירות הקיימות המעוניינים בארגון בעלי הדירות לעסקת התחדשות עירונית בבית המשותף, צריכים לסמוך ולהאמין ביכולתו של מארגן ספציפי להביא את הסחור, כלומר להצליח לגבש ולארגן את כל שאר בעלי הדירות להסכמה אחת ומשותפת.

בשלב ראשון – צריך להחליט לאיזה מסלול התחדשות עירונית בוחרים ? תמ"א 38 תוספת על הקיים או תמ"א 38 הריסה ובנייה או מסלול פינוי ובינוי.

בשלב שני – צריך להחליט על איזה תנאים ? עם או בלי תוספות בנייה מעבר לקיים, האם תוספות הבנייה זהות לכל בעלי הדירות ? מה עושים כשאי אפשר לתת תוספות זהות לכל בעלי הדירות ? האם אופן חלוקת התוספות בין בעלי הדירות יחושב בהתאם לאחוז היחסי ברכוש המשותף הקיים, לדוגמה – מחליטים שכל הדירות מקבלות תוספת של 15% מהקיים, או שמחליטים לחלק את תוספות הבנייה באופן שווה ללא קשר לגודל הדירה, לדוגמה – מחליטים שכל דירה גדולה או קטנה יקבלו ממ"ד ומרפסת. איפה תמוקם המעלית ? כמה קומות ? כמה דירות חדשות ? עם או בלי חנייה ?

מבחינה שמאית כלכלית הצלחת המארגן מהווה ביטול ה"מושעה" כלומר ההבדל בין שווי קרקע מרובת בעלים, לבין שווי קרקע בבעלות של בעלים אחד.

זכויות וחובות הצדדים במסגרת ההתארגנות לביצוע עסקה התחדשות עירונית ברכוש המשותף מוגבלות בזמן ומתבטלות במידה ולא עומדים ביעדים במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו בחוק.

המנגנון בחוק פועל כמנגנון "השמדה עצמית" ומהווה סוג של קטליזטור / זרז, לטובת כל הצדדים, במטרה לגרום לדברים לקרות או אם לא הצלחנו (המארגן וחלק מבעלי הדירות המעוניינים), להיפרד כידידים ולהמשיך הלאה.

המארגן ינסה לארגן בעלי דירות אחרים בנכסים אחרים, ובעלי הדירות יעשו חישוב מסלול מחדש, הנתונים הפיזיים של הבניין הקיים לא יהיו יותר טובים, אולי מארגן אחר או מסלול התחדשות עירונית אחר (תמ"א 38 תוספת או הריסה ובנייה או פינוי בינוי), או בזמן אחר, יצליח להגיע אל בעלי הדירות הקיימים, שלא משתפים פעולה, מסיבה זו או אחרת.

לפעמים ההבדל בין הצלחה או אי הצלחה, בארגן בעלי הדירות לעסקת התחדשות עירונית, הנו עניין של כימיה בלבד, בקשר בין מארגן  ספציפי, לבעלי הדירות ספציפיים…

הכותב: עו"ד ארז בוקרה – שמאי מקרקעין, הנדסאי בניין, קבלן ויזם.